防水工事の見積書の作り方｜面積の拾い方と工法別単価の決まり方

平場は「図面拾い＋現地実測」の突合で

平場は面積（㎡）で拾います。ここで改修ならではの注意があります。新築と違って、改修は竣工図が残っていないことが少なくありません。図面があっても、増築や過去の改修で実際と食い違っていることもあります。だから、図面から拾った面積を、例外なく現地の実測と突き合わせます。

実測のときは、寸法だけでなく写真もセットで残しておくのがおすすめです。「どこを測って、どういう状態だったか」が写真で残っていれば、あとで数量の根拠を聞かれても説明できますし、追加が出たときの交渉材料にもなります。改修工事全般の考え方は建築における改修とはも参考になります。

立上りは「長さ×高さ」で別に計上する

見落とされがちなのが立上りです。屋上やベランダの周囲、パラペットの内側などに立ち上がっている防水面ですね。これを平場の㎡数に混ぜてしまうと、二つの問題が起きます。一つは、立上りは平場より手間がかかるのに、平場単価に薄まって単価がつぶれてしまうこと。もう一つは、数量の根拠を示せなくなることです。

立上りは、平場とは分けて「長さ（m）×高さ」で拾い、別単価で計上します。こうすれば、立上りにかかる手間を正しく金額に反映でき、施主にも「立上りは別に◯m あります」と根拠を示せます。立上りの高さが規定に満たないと納まりが変わることもあるので、拾いのときに高さも控えておくと安心です。

役物・貫通部は「箇所数」で拾う

ドレン（排水口）、脱気筒、配管の貫通部、架台、笠木——こうした役物（やくもの）や貫通部は、面積でも長さでもなく「箇所数」で拾います。1箇所ごとに手間と材料がかかるからです。

そして、ここが追加トラブルの一番の火種になります。「ドレンは既存のままでいけると思っていたら、詰まっていて改修が必要だった」「配管の根元から水が回っていた」。役物は数が少ないぶん見落としやすく、なのに1箇所の手間は小さくない。だから、現地調査のときに役物を1箇所ずつ数えて写真に残し、見積に「ドレン改修 ◯箇所」「脱気筒 ◯箇所」と箇所数で明記しておく。これだけで、後出しの追加が激減します。

ウレタン塗膜防水（密着／通気緩衝）

液状のウレタンを塗り重ねて、継ぎ目のない防水層をつくる工法です。単価は、工程数（プライマー→ウレタンを規定回数→トップコート）と、メーカーが定める規定塗布量で決まります。塗る回数と量が増えれば、材料も手間も増える、という素直な構造です。

改修でよく使われるのが「通気緩衝工法」です。下地に絶縁シート（通気緩衝シート）を敷き、脱気筒（だっきとう）を立てて、下地に含まれた水分や湿気を逃がしながら防水層をつくります。下地が湿っている改修屋上に向く一方、密着工法にくらべてシートと脱気筒の材料費が乗ります。「密着より通気緩衝のほうが高い」のには、こうした材料と手間の理由があるわけです。ウレタン防水の中身はウレタン防水とはで詳しく解説しています。

シート防水（塩ビ／ゴム、接着／機械的固定）

塩化ビニル樹脂や加硫ゴムでできた既製のシートを張っていく工法です。工場で品質が管理されたシートを使うため、広い平場をスピーディーに仕上げられるのが持ち味。単価を左右するのは、材料の歩留まり（シートの切り無駄）と、端部・役物まわりの処理の手間です。平場が広く単純なほど有利で、役物が多く入り組んだ現場ほど手間が増えます。

固定方法にも、下地に全面接着する「接着工法」と、専用のディスクやアンカーで留める「機械的固定工法」があり、後者は下地の水分の影響を受けにくいので改修で選ばれることがあります。どちらを採るかで、下地処理の範囲や手間の見方が変わってきます。

FRP防水

ガラス繊維のマットとポリエステル樹脂を積層して、硬く一体化した防水層をつくる工法です。単価は、樹脂とガラスマットを何層積むか（積層数）で決まります。強くて摩耗に強いので、人がよく歩くベランダ・バルコニーといった小面積に向きます。

FRPで意識したいのが、小さい現場ほど「最低請負金額」の考え方が要る、という点です。面積が小さくても、材料の準備・養生・段取り・移動といった固定的な手間は一定量かかります。㎡単価だけで小面積を出すと、その固定的な手間を回収できず赤字になりがちです。だから小規模なFRP改修は、「この規模なら最低いくらから」という下限を自社で持っておくのがおすすめです。FRP防水の特徴はFRP防水とはにまとめています。

工法に優劣はありません。下地の状態、面積、歩行の有無、予算、既存防水との相性——現場の条件で最適解は変わります。見積を出す側としては、「なぜこの現場にこの工法か」を説明できることのほうが、どれが一番かを語ることよりずっと大事です。

既存防水層は「撤去」か「かぶせ」か

改修でまず判断が要るのが、既存の防水層を撤去してやり直すのか、その上に新しい防水をかぶせる（カバーする）のか、です。撤去すれば手間と処分費が大きくかかりますが、下地の状態を確認できます。かぶせは撤去費・処分費を抑えられますが、既存層の状態や重ね張りの相性を見極める必要があります。

どちらを選ぶかは、既存防水の劣化度合い、含水の有無、下地の健全性などで変わります。判断の一般的な考え方は、国土交通省が示す公共建築の改修工事標準仕様書などが参考になります。大事なのは、見積に「撤去のうえ新設」なのか「既存の上にかぶせ」なのかを明記し、撤去する場合はその手間と処分費を漏れなく別に計上することです。ここを曖昧にすると、現場で「やっぱり剥がさないと危ない」となったとき、費用の話が後出しになって揉めます。

含水・ふくれ・ひび割れ・ドレンの載せ方

下地に水分が回っていたり、既存防水がふくれていたりする場合は、その処理が要ります。含水した屋上では、さきほどの通気緩衝工法＋脱気筒で湿気を逃がす対応が定番です。下地のひび割れは補修が必要で、放置すれば新しい防水層の寿命にも響きます（ひび割れの見方はクラックとはを参考に）。ドレンが劣化・詰まりを起こしていれば、改修用ドレンへの交換を見込みます。これらは「あれば追加」ではなく、現地調査の段階で有無を確認して、最初から見積に載せるかどうかを判断する費目です。端末やまわりのシーリングの打替えについては、コーキングとはもあわせてどうぞ。

撤去材の処分費と、アスベストの事前調査

撤去する場合、剥がした既存防水材の処分費と搬出の手間を忘れずに計上します。撤去材は産業廃棄物として適正に処理する必要があり、品目や数量で費用が変わります。

そしてもう一つ、法令上とても大事なのが、アスベスト（石綿）の事前調査です。一定の年代の建物や、古い防水層・下地には、石綿を含む建材が使われている可能性があります。建築物の解体・改修工事では、着工前に石綿含有の有無を調べる事前調査が、厚生労働省の石綿障害予防規則や環境省の大気汚染防止法にもとづいて義務づけられており、一定の規模以上では調査結果の報告も必要とされています。対象となる工事の規模・調査や報告の要件・有資格者による調査の要否は制度で細かく定められているので、改修防水を請ける前に、その現場が対象かどうかの確認を欠かさないでください（義務の対象・時期・要件は最新の公式情報でご確認を）。見積の段階では、「アスベスト含有が判明した場合は別途協議」の一文を入れておくと、後述する除外事項の書き方とあわせて自社を守れます。

保証の書き方——メーカー保証と自社保証を分ける

見積や契約で施主が気にするのが保証です。ここで気をつけたいのは、保証には「メーカーの材料保証」と「施工した自社の保証」があり、両者は別物だということです。保証の年数や範囲は、採用する工法・仕様、施工者の登録制度、メーカーの条件によって変わります。だから「防水は10年保証が普通です」といった一般化した約束は避け、「どの保証が、どの条件で、何年か」を、採用する仕様にそって具体的に示すのが誠実です。安易な年数の口約束は、あとで自社の首を絞めます。

前提条件・除外事項を欠かさず添える

改修は、開けてみないと分からない部分がどうしても残ります。だからこそ、見積には前提条件と除外事項を添えておきます。たとえば、「本見積は現地調査時点で確認できた範囲を対象とします」「下地内部の隠れた劣化が判明した場合は別途協議とします」「石綿含有が判明した場合の調査・除去費用は別途実費精算とします」といった一文です（いずれも文言の一例です。自社の実情にあわせて調整してください）。こうした一文は、施主を突き放すためのものではありません。「想定外が出たら、勝手に進めず一度ご相談します」という約束を先にしておくことで、かえって信頼され、追加のときも話がスムーズになります。